SFRATTO PER MOROSITÀ E LICENZA PER FINITA LOCAZIONE
Hai un immobile Locato e il conduttore non paga?
È ormai nota la lungaggine dei tempi giudiziari per ottenere la liberazione del proprio immobile nel caso di occupazione non più legittima dell’inquilino.
Tuttavia, rivolgersi a uno Studio specializzato in materia permette di poter beneficiare di tempi certamente più celeri e di non incappare in errori, o nelle conseguenze degli strumentali comportamenti posti in essere dal conduttore, che dilaterebbero ulteriormente i tempi di liberazione.
Conoscere infatti gli usi e i protocolli dei singoli Tribunali, nonché quelle che sono le strategie migliori per prevenire le opposizioni e le condotte degli inquilini morosi, o senza più titolo, permette di accorciare le tempistiche e di poter rimettere a reddito il proprio immobile il prima possibile.
Ti possiamo garantire la liberazione dell’immobile, una volta ottenuta la convalida dello sfratto nel volgere di tre mesi.
SFRATTO PER MOROSITÀ
Tale procedura si attua quando l’inquilino è divenuto inadempiente al pagamento di almeno 2 mensilità dei canoni di locazione.
Il primo consiglio è quello di non far passare troppo tempo: appena notate che l’inquilino inizia a essere moroso rivolgetevi a uno Studio legale; spesso la maggior parte del tempo la si perde proprio da quando il conduttore inizia a non pagare a quando si decide di rivolgersi al legale.
La procedura di sfratto si compone di due parti: una prima giudiziale, volta a ottenere il titolo (detto convalida) per poter rivolgersi agli Ufficiali Giudiziari e una seconda esecutiva, volta alla liberazione effettiva dell’immobile, tramite gli Ufficiali Giudiziari sulla base del titolo ottenuto nella prima fase.
1 FASE:
La procedura si introduce tramite un atto (denominato intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida) che viene notificato all’inquilino, atto col quale quest’ultimo viene messo a conoscenza della data di udienza (da fissarsi minimo 20 giorni dopo la notifica) per la convalida dello sfratto.
All’udienza in questione, prevalentemente possono accadere 3 cose:
- L’inquilino non si costituisce (non si presenta) e il Giudice convalida lo sfratto fissando la data per il rilascio.
- L’inquilino si costituisce e chiede il termine di grazia: di prassi, in quest’ipotesi, il Giudice concede praticamente sempre il suddetto termine, che consiste in una proroga di ulteriori 90 giorni per saldare la morosità. Contestualmente fissa la data della successiva udienza di verifica della morosità, alla quale, ove la morosità non fosse stata sanata, procederà a convalidare lo sfratto.
N.B: la concessione del termine di grazia è possibile esclusivamente per le locazioni di immobili ad uso abitativo.
- L’inquilino si costituisce e fa opposizione: in tale ultima ipotesi occorrerà valutare caso per caso, basandosi sui motivi di opposizione.
A questo punto siamo in possesso del titolo esecutivo (la convalida) che ci permetterà di eseguire lo sfratto.
Vi è un ultimo passo della prima fase giudiziale, che è la notifica di un altro atto, denominato atto di precetto precetto, all’inquilino, col quale lo si informa dell’avvenuta convalida dello sfratto e gli si concede 10 giorni per lasciare libero l’immobile da persone e cose.
Tale ultimo atto è un atto necessario e prodromico alla seconda fase di esecuzione.
2 FASE:
La seconda fase, come detto, si svolgerà tramite Ufficiali Giudiziari, i quali, sulla base del titolo ottenuto nella prima fase, e solo dopo la notifica dell’atto di precetto, metteranno in esecuzione lo sfratto.
A questo punto le tempistiche diventano un po’ più incerte in quanto dipenderà dall’agenda degli Ufficiali Giudiziari e dal numero di accessi che ci vorranno per la liberazione (in linea di massima almeno un paio).
I tempi e i passaggi quindi possono essere così riassunti:
Circa 1 mese per:
- Redazione dell’atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida
- Notifica all’inquilino
- Udienza per la convalida
Eventuali 3 mesi per la concessione del termine di grazia.
Circa 1 mese per:
- Fissazione data di rilascio dell’immobile
- Atto di precetto (e relativi 10 giorni concessi all’inquilino per liberare l’immobile)
- Notifica atto di precetto
Da 2 a 3 mesi per la liberazione ad opera degli Ufficiali Giudiziari.
*** *** ***
Parallelamente alla fase esecutiva sarà possibile richiedere al Giudice decreto ingiuntivo direttamente esecutivo per tutti i canoni di locazione arretrati (alcuni Tribunali lo rilasciano già assieme alla convalida di sfratto).
LICENZA PER FINITA LOCAZIONE
Quest’ultima procedura si attua in 2 casi:
- l’inquilino continua ad abitare l’immobile nonostante il contratto sia giunto alla sua scadenza;
- il contratto non è ancora scaduto, ma ci si vuole già dotare anticipatamente del titolo necessario a far eseguire lo sfratto dagli Ufficiali Giudiziari, per l’ipotesi in cui l’inquilino non lasci libero l’immobile alla scadenza del contratto.
La procedura per ottenere il titolo esecutivo è pressoché identica a quella di sfratto per morosità, sia in ordine ai passaggi essenziali che alle tempistiche, se non che non è prevista l’ipotesi della concessione del termine di grazia di 90 giorni in favore dell’inquilino, riducendo pertanto i termini.
*** *** ***
Si precisa infine che solamente con l’ottenimento del provvedimento di convalida dello sfratto, o di licenza per finita locazione, sarà possibile dimostrare al fisco che non sono stati percepiti i canoni di locazione e, pertanto, non doverne pagare le relative imposte.
Per quanto riguarda la documentazione necessaria per procedere con le suesposte procedure saranno sufficienti il contratto di locazione, la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate e, nel caso di licenza per finita locazione, la disdetta.